律师在二手房交易过程中提供法律服务时需要注意的几个问题

什么是二手房？定义：已取得产权，可以进入二级市场交易的房屋。

比较常见的：商品房、经济适用房、房改房、已购公房等。

商品房：房地产开发企业综合开发，专门用于商品销售的住宅、商业住房及其它建筑物。

经济适用房：政府提供政策优惠，限定建筑标准、供应对象和销售价格，具保障性质的政策性商品住房。

 特点：二手房比较零散，有其各自不同的背景，法律关系较为复杂，涉及交易双方、开发商或第三人。

在提供法律报务时，要提示交易双方对彼此的有关情况作进一步的深入了解，其中包括二手房的现时状态、法律状况等。对二手房的相关法律状况要作调查和核实，并为交易双方制作有关的法律文书。需要明确的是，律师提供的法律帮助是有限的，只为委托人解决在交易过程中所涉及到的有关的法律问题，这是需要对委托人作充分的说明的。如代理审查交易双方的主体资格（是否为产权人？是否有权处分？与单位的产权份额？是否排除不得交易的期限？有无共有人？共有人的意思表示？双方的民事行为能力等？），房屋产权状况的调查与核实（以标准价格购买的公有住房，是否按成本价补足费用？有无瑕疵等到，如抵押等他项权利？是否出租？是否违章建筑？是否为司法机关或行政机关裁定限制转让？），然后对房屋买卖合同或协议等有关法律文书的拟定、签订进行严格的把关。其中，最为关键的是审查房屋的现时权属状况。

在具体介绍二手房交易过程中的律师业务之前，先要明确一个概念：已购商品房在未办理产权证前进行转让的问题。也就是在购买了商品房后，购房者依据《商品房购销合同》与开发商确立了房屋买卖关系，虽然办理完了《商品房购销合同》的登记备案的手续，但尚未办理完产权过户手续，在这一阶段，因为某种原因原购房人要将其所购商品房转让出去，即进行二手交易，也就是在没有产权证的情况下转让房屋，这不是法律意义上的房屋转让，而是《商品房购销合同》的概括转让（《合同法》第88条）。此阶段的转让依法律的规定，首先要征得开发商－合同另一方当事人－的同意（最好取得其同意转让的书面文件或文书），这样，原购房人在《合同》项下的权利与义务关系才能一并转由第三人承受，且要向房地产管理部门（合同登记备案机关）申请办理预售转让登记手续。此时，要仔细的审查原《商品房购销合同》，并向委托人就合同条款、双方的权利与义务关系作充分的、详细的说明，因为这是合同的转让，开发商在一般情况下不允许变更合同条款。如果在这一阶段所转让的房屋设有抵押（一般是原购房人的按揭贷款），就会复杂，风险也较大，因为此时涉及两个合同关系，一个是与开发商的《购房合同》，一个是与银行的《抵押借款合同》，此时，要向交易双方作一个明确的告知，不妨作一个谈话笔录，告知风险，在转按揭不能办理或银行不同意变更或受让人无法申请贷款的情况下的处理方式（具体由双方协商，律师只提供法律意见）。

这里还要区分一个概念：对《商品房购销合同》的购房人进行更名的情况。这种情况一般在亲属关系之间依继承而发生。这比较好办：凭亲属关系的公证证明文件就可以申请办理，而没有亲属关系的，只能按转让办理。

已购商品房取得产权后的转让：较为简单，产权关系明确，基本不涉及开发商或第三人。审查要点：产权手续是否完备？有无权利瑕疵？共有人的意思表示？情况较为特殊也是常见的是：此类产权上设的抵押权（抵押贷款）。此时，涉及第三人—银行，律师的工作是作充分的了解情况并向当事人提供法律意见，具体的处理方案由交易双方协商选择。

经济适用放的转让：其是政策性商品房，集资、合作建房是其组成部分。因有政策性因素，此类房屋的交易、转让就比较复杂。因为国家一般都会限制其上市交易的条件，比如要求购房人在取得产权证和国有土地使用证一定期限后才允许进入二手市场。其权属登记也比较明确：产权部门登记为经济适用房，土地管理部门登记为土地使用权为划拨土地。目前国家有关部门在经济适用房的监督管理体系方面尚不健全、不完善，具有可操作性的法规、地方性法规也比较少，管理混乱，所以这类房产的交易就比较复杂。此类业务中，一般要注意的是：是否已具备上市交易的条件？（居住使用年限的限制）；土地使用权以划拨方式取得，权利受限，以后征地无补偿；受让人要向国家交纳一定比例的土地收益金，目前昆明按成交价或评估的0.5％交纳。上述情况要向委托人作详细的说明。

房改房：出让人是否已取得100％产权？是否具备上市交易的条件（年限限制）？原单位是否同意放弃优先购买权？权利瑕疵？等等

已购公房：分为两类：1、直管公房：国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产；2、自管公房：各机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有房产或集体所有的房产。已购公房进入二手市场交易的情况也比较复杂，除要审查一般的权属法律状况，要注意：1、市场价购买，此种情况产权归已，交易一般不受限制；2、成本价购买，产权原则上也归购买人，但限定上市年限，且要按比例交纳土地收益金；3、标准价购买，购买人有占有权、使用权和有限的收益权、处分权，只有部分产权，可以继承，和国家、单位的产权比例标准价占成本得比例确定。也限定上市交易出售或出租的年限，且原单位有优先权。要取得完全产权，需按成本价向单位补足费用。否则，出售所得单位可按产权比例进行分享。